Arrendamento urbano para fins habitacionais e Covid 19

Arrendamento urbano para fins habitacionais e Covid 19

Se é certo que o atual contexto é de incerteza, menos certeza se gera quando procuramos respostas na legislação transitória aplicável ao arrendamento, sendo que a prática revela que as soluções aventadas pelo legislador no sentido de harmonizar os interesses de senhorios e arrendatários neste contexto não se adequam à larga maioria das necessidades sentidas por ambas as partes.

Nos contratos habitacionais, à luz do regime excecional resultante da Lei n.º 4-C/2020, de 6 de abril, vigorou a possibilidade de os arrendatários diferirem o pagamento das rendas relativas aos meses em que foi decretado o primeiro estado de emergência, referentes a abril, maio e junho, devendo o arrendatário proceder ao pagamento das mesmas, no prazo de doze meses, a partir de julho, em duodécimos.

Paralelamente e a fim de salvaguardar a manutenção dos contratos de arrendamento, ainda que cessados no entretanto, a redação inicial da Lei n.º 1-A/2020, de 19 de março, estabelecia a suspensão da produção de efeitos das denúncias dos contratos efetuadas pelo senhorio e a execução de hipoteca sobre imóvel que constitua habitação própria e permanente do executado, que a Lei n.º 4-A/2020, de 6 de abril viria a alargar a outras situações de cessação do contrato de arrendamento como a caducidade, revogação, oposição à renovação e a desocupação a que se refere o artigo 1053.º do Código Civil, no período de 6 meses após caducidade, que a Lei n.º 14/2020, de 9 de maio, por sua vez, viria a manter suspensos até 30 de setembro de 2020, prazo este alargado a 31 de dezembro de 2020 pela Lei n.º 45/2020, de 20 de agosto e, mais recentemente, novamente alargado até 31 de junho, pela Lei n.º 75-A/2020, de 30 de dezembro, desde que o pagamento dos meses objeto de extensão seja devidamente salvaguardado, de forma pontual, pelo arrendatário.

O regime que vem sendo adotado praticamente desde abril de 2020 até à presente data não tem contribuído para salvaguardar os interesses efetivos das partes envolvidas, relevando a prática que, na maioria das situações, os intervenientes procuram alcançar soluções que a própria lei deveria prever de forma a acautelar a obtenção de acordo entre as partes durante o contexto conturbado que atravessamos, uma vez que, muitas vezes, vêm-se estas obrigadas, especialmente os arrendatários, a socorrer-se da fraca proteção conferida pelo legislador que, não dando uma resposta imediata ao problema, se limita a diferir para momento ulterior a resolução do mesmo, sendo certo que o adiar desse problema não determina necessariamente que o mesmo obtenha resolução efetiva mais tarde.

Falo, em concreto, quer da redução do salário normal quer da situação de desemprego de um dos membros do casal em caso de arrendamento de casa de morada de família, por exemplo, em que estes se veem na completa impossibilidade de proceder ao pagamento pontual da renda devida mensalmente, quanto mais do duodécimo que a este deve acrescer no período compreendido entre julho de 2020 e junho de 2021.

Podemos dividir em três as soluções encontradas pelas partes para colmatar as lacunas legislativas:

  1. A primeira, e de utilização mais comum, consiste na redução parcial do valor da renda, contra o pagamento de um valor diferido inferior ao atualmente legislado ou com inerente perdão por parte do senhorio do valor remanescente;
  2. Uma outra solução consiste na celebração de um aditamento ao contrato de arredamento estabelecendo a alteração do valor da renda por período determinado, em geral um, dois ou mais anos, consoante a previsão das partes para a recuperação económica do arrendatário;
  3. Numa última vertente, acordam as partes, para fazer cessar o prejuízo que ambas atravessam perante a impossibilidade por parte do arrendatário de fazer face ao encargo mensal de pagar as rendas devidas e não se enquadrando numa das situações dignas de proteção na letra da lei, em proceder à revogação do contrato de arrendamento celebrado, assim fazendo cessar o vinculo existente entre senhorio e arrendatário, geralmente associado a um acordo de pagamentos quanto a eventuais valores em dívida.

Concluindo, é precisamente neste estado de coisas que nos encontramos, pois se por um lado existem senhorios na expetativa de receber rendas que por concessão legislativa ou por impossibilidade económica dos arrendatários não são pagas, existem, de igual forma, arrendatários sem possibilidade de garantir tal encargo, mesmo que à luz dos apoios ao pagamento de rendas anunciados.