A transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário

A transmissão do arrendamento para habitação por morte do arrendatário

Verificadas determinadas condições o contrato de arrendamento pode transmitir-se para ascendentes, descendentes ou outras pessoas que vivessem com o inquilino falecido. Falamos a este propósito da transmissão do contrato de arrendamento por morte do arrendatário.

Um dos primeiros passos para saber qual o regime jurídico a aplicar no caso concreto consiste em analisar a data de celebração do Contrato de Arrendamento, sendo que existem essencialmente dois regimes distintos:

  • O Regime Jurídico aplicável aos contratos celebrados antes e durante a vigência do Regime do Arrendamento Urbano (Decreto-Lei n.º 321-B/90, de 15 de outubro);
  • O Regime Jurídico aplicável aos contratos celebrados após a entrada em vigor do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro).

Quanto aos contratos celebrados antes e durante a vigência do RAU, são aplicáveis as normas do artigo 57.º do NRAU, por força das normas transitórias estatuídas nos artigos 26.º, n.º 2, e 28.º, n.º 1, do mesmo diploma, pelo que: o Contrato de Arrendamento não caduca pela morte da pessoa que originalmente celebrou o contrato de arrendamento com o senhorio quando sobrevivam: a) Cônjuge com residência no locado; b) Pessoa com quem ele vivesse em união de facto há mais de dois anos, com residência no locado há mais de um ano; c) Ascendente no 1.º grau (entenda-se, o pai ou a mãe) que com ele convivesse há mais de três anos; d) Filho ou enteado, com menos de 1 ano de idade ou que com ele convivesse há mais de 1 ano e seja menor de idade ou, tendo idade inferior a 26 anos, frequente o 11.º ou 12.º ano de escolaridade ou estabelecimentos de ensino médio ou superior; e) Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de um ano, com deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%; f) Filho ou enteado, que com ele convivesse há mais de cinco anos, com idade igual ou superior a 65 anos, desde que o RABC do agregado seja inferior a 5 RMNA.

A posição de arrendatário transmite-se pela ordem das respetivas alíneas, às pessoas nele referidas, preferindo, em igualdade de condições, sucessivamente, o ascendente, filho ou enteado mais velho.

Mas existem limitações. Se, por exemplo, à data da morte do inquilino, o titular do direito à transmissão tiver outra casa, própria ou arrendada, nas áreas dos concelhos de Lisboa ou Porto e seus limítrofes ou no respetivo concelho quanto ao resto do país, o direito à transmissão já não se verifica.

Outra especificidade é se o ascendente a quem a posição de arrendatário se transmite tiver menos de 65 anos à data da morte do arrendatário, o contrato fica submetido ao NRAU, aplicando-se, na falta de acordo entre as partes, o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.

Na situação em que o contrato se transmite a filho com menos de 1 ano de idade ou que vivesse com o arrendatário há mais de 1 ano e seja menor de idade: na data em que o filho do arrendatário falecido adquira a maioridade ou, frequentando o 11.º ou o 12.º ano de escolaridade, ou curso de ensino pós-secundário não superior ou de ensino superior, na data em que perfizer 26 anos de idade, em ambos os casos, na falta de acordo entre as partes, aplica-se o disposto para os contratos com prazo certo, pelo período de 2 anos.

Importa referir que os contratos com prazo certo, quando não sejam denunciados por nenhuma das partes, renovam-se automaticamente no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo que numa das situações acima descritas, o contrato seria automaticamente renovável pelo prazo de 2 anos.

Quanto aos contratos celebrados depois da entrada em vigor do NRAU, ou seja, depois de 2006, são-lhes aplicáveis as regras previstas no artigo 1106.º do Código Civil, que estatui que o arrendamento para habitação não caduca por morte do inquilino quando lhe sobreviva: a) Cônjuge com residência no locado; b) Pessoa que com ele vivesse em união de facto há mais de um ano; c) Pessoa que com ele vivesse em economia comum há mais de um ano.

Importa referir que a União de Facto é a situação jurídica de duas pessoas que, independentemente do sexo, vivam em condições análogas às dos cônjuges há mais de dois anos. Assim, preenchem os requisitos da alínea b) as pessoas que vivam em condições análogas às dos cônjuges há mais de um ano.

Por outro lado, economia comum é a situação em que se encontram as pessoas que vivem em comunhão de mesa e habitação há mais de dois anos e tenham estabelecido uma vivência em comum de entreajuda ou partilha de recursos. Consideram-se nestas situações os agregados familiares constituídos por duas ou mais pessoas, desde que pelo menos uma delas seja maior de idade.

Caso existam várias pessoas com direito à transmissão, a posição do inquilino transmite-se, em igualdade de circunstância, sucessivamente para o cônjuge sobrevivo ou pessoa que com o falecido vivesse em União de Facto, para o parente ou afim mais próximo ou, de entre estes, para o mais velho ou para a mais velha de entre as restantes pessoas que com ele residissem em economia comum.

Também neste caso, o direito à transmissão não se verifica se, à data da morte do inquilino, o titular desse direito tiver outra casa, própria ou arrendada, na área dos conselhos de Lisboa ou do Porto e seus limítrofes ou no respetivo conselho quanto ao resto do país.

Por fim, note-se que a morte do inquilino nos seis meses anteriores à data da cessação do contrato dá ao transmissário o direito de permanecer no local por período não inferior a seis meses a contar do óbito.